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  本市住房公積金個人貸款政策調整問答
為促進本市房地產市場平穩有序健康發展,進一步加強公積金貸款風險管理,嚴格按照國家住建部、財政部和人民銀行有關規定執行,堅持體現差別化信貸政策,支持購買首套住房且首次使用公積金貸款的繳存職工家庭,強化信貸風險管控
 

近日,市公積金中心就本市住房公積金個人貸款政策調整作出詳細解答。
一、本次公積金貸款政策調整的背景和意義是什么?
    答:為促進本市房地產市場平穩有序健康發展,進一步加強公積金貸款風險管理,嚴格按照國家住建部、財政部和人民銀行有關規定執行,堅持體現差別化信貸政策,支持購買首套住房且首次使用公積金貸款的繳存職工家庭,強化信貸風險管控,以體現制度的公平性和公正性,實現政策的長期性和穩定性,確保資金的安全性和可持續性。
本次調整內容均符合當前總體房地產市場穩健發展和防范控制風險的方向,同時兼顧公積金貸款管理的連續性和漸進性。

二、本次公積金貸款政策調整的依據是什么?
    答:根據本市住房公積金差別化信貸政策,以往主要是審核申請貸款家庭名下住房情況,即使繳存職工使用過公積金貸款,在還清后仍可再次申請。本次調整為同時審核家庭在本市名下住房情況和公積金貸款記錄。對于購買首套住房且從未使用過公積金貸款的繳存職工家庭,公積金差別化信貸政策不作任何調整;對已使用過1次公積金貸款的繳存職工家庭,即使名下無房,也只能按照第二套改善型住房貸款政策;對已經使用過兩次公積金貸款的繳存職工家庭,不再向其發放第三次公積金貸款。這將有利于體現公積金貸款的差別化和公平性,同時也體現公積金重點支持的對象。
    調整第二套改善型住房的貸款政策是根據本次房地產調控要求所作的相應調整。2010年,住建部等四部委要求第二套改善型住房的公積金首付款比例不得低于50%、貸款利率不得低于同期首套住房公積金貸款利率的1.1倍。2014年11月,為支持住房消費,本市根據人民銀行、銀監會文件要求,對購買第二套改善型普通住房的公積金貸款政策均參照首套住房政策執行。在目前房地產調控的背景下,對購買第二套改善型普通住房不再參照首套住房貸款政策,對其首付款比例,公積金貸款利率和最高貸款限額都進行相應調整,以更好地體現與首套首次購房家庭的差別化管理。
    調整借款人計算還款能力的月收入基數比例是根據《關于切實提高住房公積金使用效率的通知》(建金[2015]150號)中“在保證借款人基本生活費用的前提下,月還款額與月收入比上限控制在50%-60%。”的精神進行調整的。本市目前計算公積金借款人還款能力為月還款本金不超過工資收入的50%,如果加上利息,每月還款額占工資收入的70%左右,超過了50%-60%的上限控制標準。本次從50%調整為40%后,能夠真實反映借款人的償債能力,月還本付息額控制在政策規定的范圍內,以降低公積金貸款違約風險產生。
嚴格對購買第二套改善型住房的認定是根據《關于規范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》(建金[2010]179號)中“第二套住房公積金個人住房貸款的發放對象,僅限于現有人均住房建筑面積低于當地平均水平的繳存職工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),且貸款用途僅限于購買改善居住條件的普通自住房”的精神進一步明確認定口徑。
計算公積金貸款額度的繳存余額倍數,通常綜合考慮貸款風險杠桿以及住房公積金的互助、公平、共享和可持續原則。全國其他城市都不高于25倍,普遍在10-20倍間,本市兼顧了政策連續性和漸進性等因素,從40倍適當下調至30倍(補充公積金從20倍下調10倍)。
 
三、本次公積金個人住房貸款管理措施執行時間是什么時候?
    答:考慮到將政策調整對新申請貸款家庭的影響降到最低,本次政策調整以購房合同網簽時間為界。網簽時間在11月28日之后的,申請公積金貸款執行新政策,網簽時間在11月28日(含)之前的,申請公積金貸款執行原政策不變。


此文轉載上海市住房和城鄉建設管理委員會網
二零一六年十二月一日

 
 
 
                
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